Ustawa o ziemi a kredyty hipoteczne

Przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707, z późn. zm.) nie stoją na przeszkodzie, aby nieruchomość rolna mogła być obciążona hipoteką dla zabezpieczenia np. kredytu na budowę budynku mieszkalnego. W ocenie Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, praktyka stosowana przez niektóre banki jest w niezrozumiała z następujących powodów.

1. Zgodnie z art. 68 ust. 2a ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki; przepis ten obejmuje również nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha pomimo, że nie podlegają one ograniczeniom w zakresie zbycia (art. 1a pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

2. Wartość rynkową nieruchomości rolnej ustala sąd na podstawie operatu szacunkowego dołączonego do wniosku o wpis hipoteki, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

3. Rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat szacunkowy bierze pod uwagę szereg czynników m.in. położenie nieruchomości, dostęp do mediów i dróg publicznych, kształt nieruchomości oraz jej otoczenie (w tym czy sąsiednie nieruchomości są zabudowane), a przede wszystkim, jakie będzie jej docelowe przeznaczenie.

4. Nieruchomość rolna, co do której wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, będzie miała wyższą wartość od podobnej nieruchomości, co do której takiej decyzji nie wydano. Jeszcze większą wartość będzie miała nieruchomość rolna, co do której wydano pozwolenie na budowę.

5. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na nieruchomości rolnej, czy pozwolenia na budowę na nieruchomości rolnej nie powoduje utraty rolnego charakteru takiej nieruchomości do czasu rozpoczęcia na niej realizacji inwestycji, w tym np. budowy domu mieszkalnego, zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę.

6. Argumentacja prezentowana w niektórych publikacjach wskazuje, że w zakresie ustalania zabezpieczeń tzw. kredytów hipotecznych  dopuszczalne było obciążanie nieruchomości rolnej hipoteką, której suma znacznie albo nawet kilkukrotnie przekraczała wartość nieruchomości. Właściwa jest zatem przyjęta regulacja polegająca na tym, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie może przekraczać wartości rynkowej tej nieruchomości. Zapobiega ona bowiem zaciąganiu przez rolników niedostatecznie zabezpieczonych kredytów, co w przypadku niemożliwości ich spłaty może prowadzić do bankructwa.

Aktualnie Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi oczekuje na oficjalne stanowisko Związku Banków Polskich w sprawie dotyczącej hipotek na nieruchomościach rolnych. W najbliższym czasie przy współudziale Ministerstwa Sprawiedliwości podjęte zostaną rozmowy z przedstawicielami banków w celu wypracowania rozwiązania zaistniałego problemu.