Zobacz również tu

Poznaj produkty

| Autor: redakcja1

Czy okres posiadania nieruchomości rolnych może mieć wpływ na przeznaczenie gruntów rolnych pod instalacje fotowoltaiczne?

W ostatnim czasie rośnie ilość instalacji fotowoltaicznych na terenach rolnych. Dla gospodarstw rolnych jest to gwarancja uzyskiwania stałych, wieloletnich dochodów z dzierżawy gruntów rolnych wobec kłopotów ekonomicznych i wahań dochodów z jakimi boryka się branża rolna. Przeznaczając nieruchomości rolne pod tego typu działalność należy wziąć pod uwagę wiele aspektów. Jednym z nich jest między innymi czas ich posiadania. Jest to bardzo istotny czynnik, aby nie narazić się na problemy związane z ewentualną ich utratą na rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Czy okres posiadania nieruchomości rolnych może mieć wpływ na przeznaczenie gruntów rolnych pod instalacje fotowoltaiczne?
Zgodnie bowiem z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Jedynie Dyrektor Generalny KOWR, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, może wyrazić zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie ww. czynności przed upływem okresu 5 lat, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.

Co do zasady, wspomniane ograniczenie w «zbywaniu» nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od dnia jej nabycia - należy rozumieć jako brak swobody w dokonywaniu w tym czasie czynności prawnych, na podstawie których nastąpić miałoby przeniesienie własności nieruchomości rolnej (np. zawarcie umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, wniesienia aportem do spółki itp.). Wspomniane ograniczenie dotyczy także przypadków, w których do przeniesienia własności nieruchomości rolnej miałoby dojść również w następstwie: orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego.

Przez ograniczenie w «oddawaniu nieruchomości rolnej w posiadanie innym podmiotom» przez okres 5 lat od dnia jej nabycia – należy rozumieć zakaz przekazywania takiej nieruchomości do faktycznego władania innym osobom na podstawie jakichkolwiek tytułów (np. w dzierżawę, użyczenie czy do użytkowania).

Osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne lub zamierzająca powiększyć gospodarstwo rodzinne, która nabyła nieruchomość rolną po uzyskaniu stosownej zgody Dyrektora Generalnego KOWR (wydanej na wniosek nabywcy - zgodnie z art. 2a ust. 4 pkt 2 oraz 3 ustawy), zobowiązana jest do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która weszła w skład utworzonego gospodarstwa rodzinnego/posiadanego gospodarstwa rolnego.

Zgodnie z art. 8a ustawy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa sprawuje nadzór nad spełnieniem ww. zobowiązań. W ramach tego nadzoru przeprowadzane są kontrole. Osoby upoważnione do przeprowadzenia kontroli mają m.in. prawo do:
  • wstępu na teren nieruchomości rolnych kontrolowanych podmiotów,
  • żądania związanych z przedmiotem kontroli: 
a) pisemnych lub ustnych informacji,

b) okazywania i udostępniania dokumentów.

 Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy, jeżeli nabywca nieruchomości rolnej:
  • w okresie 5 lat od nabycia nieruchomości, nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna,
  • oddał w posiadanie nabytą nieruchomość rolną bez zgody KOWR,
  • nie wykonuje zobowiązania:
    • prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej – dotyczy zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydanej na wniosek, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 1-3 ustawy,
    • zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wchodzi w skład jego gospodarstwa – dotyczy zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydanej na wniosek, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 2 lub 3 ustawy,
  • nie wykorzystuje nieruchomości na cele rolnicze - dotyczy zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydanej na wniosek uczelni, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 4 ustawy,
  • nie rozpocznie inwestycji w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości rolnej albo nie zrealizuje inwestycji w terminie określonym przez niego we wniosku o nabycie nieruchomości rolnej, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 5 ustawy,
KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Ustawowe wyjątki - art. 2b ust. 4 u.k.u.r.

Ustawodawca postanowił, że przepisów art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. nie będzie się stosować w przypadkach zbycia lub oddania posiadania nabytej nieruchomości rolnej:
  • na rzecz:
    • osoby bliskiej,
    • jednostki samorządu terytorialnego,
    • Skarbu Państwa lub działającym na jego rzecz KOWR,
    • państwowej lub samorządowej osoby prawnej - jeżeli nabywana przez ta osobę nieruchomość rolna jest przeznaczona na cele publiczne określone w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
    • spółki, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca u.k.u.r.,
    • spółki kapitałowej lub grupy kapitałowej, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb u.k.u.r.,
  • która:
    • zbywana  jest na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego,
    • zbywana jest w wyniku wykonania umowy z tym następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, jeżeli następca ten w chwili nabycia będzie rolnikiem indywidualnym,
    • zbywana jest osobie, której została przyznana pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020
    • nabyta została w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego,
    • położona jest w granicach administracyjnych miasta i ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha,
    • położona jest na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z  dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze
Jak wspomniano wyżej wyrażenie przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa zgody na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej innym podmiotom przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia – następuje w przypadkach uzasadnionych:
  • ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej, lub
  • interesem publicznym.
 Przez pojęcie «ważnego interesu nabywcy nieruchomości rolnej» należy rozumieć szczególne względy i okoliczności, które mogą przemawiać za wyrażeniem zgody na wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innym podmiotom.
Uzasadnieniem wyrażenia ww. zgody może zatem być np.:
  • wystąpienie nadzwyczajnych okoliczności, jakie zostały spowodowane działaniem czynników, na które nabywca nie mógł mieć wpływu i które były niezależne od sposobu jego postępowania. Taką nadzwyczajną okolicznością może być np. trwałe lub długotrwałe pogorszenie stanu zdrowia nabywcy, z którym wiąże się całkowita lub częściowa utrata jego zdolności do pracy w prowadzonym gospodarstwie rolnym.
  • zaistnienie normalnych, typowych sytuacji życiowych, jakie mogą dotyczyć właściciela nieruchomości rolnej, a które w danym przypadku będą uzasadniać wyrażenie zgody na wcześniejsze zbycie lub oddanie tej nieruchomości w posiadanie innym podmiotom. Przykładowo wskazać tu można na potrzebę zmiany miejsca zamieszkania właściciela nieruchomości rolnej, a zmiana ta miałaby charakter stały (względnie długotrwały). Powyższe wynikać może np. z faktu zawarcia związku małżeńskiego lub zmiany sposobu zarobkowania, z którym wiązać się będzie konieczność przeniesienia ośrodka życiowego do innej niż dotychczas miejscowości.
  • sytuacja ekonomiczna właściciela nieruchomości związana m.in. z:
  • koniecznością zaspokojenia wierzycieli przy jednoczesnym braku możliwości ich zaspokojenia z  innych źródeł,
  • pilną potrzebą poniesienia wydatków związanych z ochroną zdrowia własnego lub członków jego najbliższej rodziny (np. koszty leczenia). W takich sytuacjach należy też wykazać, że nie ma możliwości zaspokojenia swoich potrzeb z innych źródeł bądź wykazać, że zbycie innych składników majątku mogłoby negatywnie wpłynąć na ogólną sytuację życiową lub ekonomiczną rodziny.
Należy podkreślić, że nie może być uzasadnieniem wyrażenia ww. zgody w szczególności wystąpienie sytuacji, gdy właściciel nieruchomości rolnej:
  • będzie chciał ją sprzedać, ponieważ otrzymał korzystną cenowo ofertę,
  • uzna, iż w danym momencie korzystne dla niego będzie sprzedanie nieruchomości i  ulokowanie środków uzyskanych z tej sprzedaży w określony sposób.
  • zamierza czerpać dochody z wydzierżawienia albo wynajmu nieruchomości bez wskazania innych istotnych okoliczności,
  • nabył ją tylko po to, żeby po ulepszeniu odsprzedać ją z zyskiem,
  • podnosi, że występują istotne utrudnienia w rolniczym użytkowaniu tej nieruchomości z uwagi na np.: jej położenie, rodzaje użytków, klasy bonitacyjne gruntów, ukształtowanie terenu, sąsiedztwo, kształt działki lub dojazd (odległość, rodzaj drogi dojazdowej) - tj. takie cechy lub okoliczności, które znane mu były w momencie nabycia nieruchomości.
W konkretnej sprawie za wyrażeniem opisanej wyżej zgody przemawiać może istnienie drugiej przesłanki, uprawniającej do jej udzielenia. Mianowicie chodzi o przesłankę «interesu publicznego», która mogłaby uzasadniać wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innym podmiotom.

Tutaj przez «interes publiczny» należy rozumieć dyrektywę postępowania nakazującą mieć na uwadze respektowanie wartości wspólnych dla całego społeczeństwa lub danej społeczności lokalnej, takich jak sprawiedliwość, równość, bezpieczeństwo czy zaufanie obywateli do organów władzy publicznej.

Uzasadnieniem wyrażenia ww. zgody może zatem być np.:
  • wystąpienie sytuacji, gdy wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości rolnej w  posiadanie innemu podmiotowi będzie się wiązać z wykorzystaniem tej nieruchomości na cele publiczne, określone w art. 6 ustawy z dnia z dnia 21sierpnia 1997r.o gospodarce nieruchomościami. Nie dotyczy to jednak przypadków, gdy nieruchomość rolna jest zbywana lub oddawanej w posiadanie: jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa lub państwowej lub samorządowej osobie prawnej (jeżeli nieruchomość rolna jest przeznaczona na cele publiczne określone w  ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego), czyli przypadków określonych w art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. c i d u.k.u.r.
  • uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, w którym nieruchomość objęta ograniczeniami z art. 2b ust. 2 u.k.u.r. w całości zostanie przeznaczona na cele inne niż rolne.
Należy podkreślić, że przesłanki „interesu publicznego” nie należy rozumieć jako:
  • brak negatywnych skutków - np. że nieruchomość będzie rolniczo użytkowana przez profesjonalistę i nie będzie odłogowana,
czy też
  • ogólne korzyści wynikające z planowanego sposobu zagospodarowania nieruchomości przez osobę trzecią – dotyczące np. produkcji żywności, wniesienia opłat publiczno-prawnych (w tym podatków) związanych ze zbyciem nieruchomości, pozytywnego oddziaływania na środowisko, utworzenia nowych miejsc pracy oraz możliwości korzystania z usług przez społeczność lokalną po zrealizowaniu zamierzeń inwestycyjnych użytkownika nieruchomości.
Wymaga zaznaczenia, że w szczególności nie może być przyjęta jako wypełnienie ustawowej przesłanki „interesu publicznego” do wyrażenia zgody na zbycie lub oddanie w posiadanie innemu podmiotowi (tj. wydzierżawienie) nieruchomości rolnej podnoszona przez wnioskodawcę okoliczność dotycząca zamiaru posadowienia na nieruchomości rolnej farmy fotowoltaicznej.

Wniosek o wyrażenie zgody na wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości rolnej posiadanie innym podmiotom – jest rozpoznawany w trybie określonym przepisami Kodeksy postępowania administracyjnego. zgodnie z Kpa załatwienie sprawy powinno nastąpić niezwłocznie, a w przypadku spraw wymagających postępowania wyjaśniającego załatwienie sprawy powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, w przypadku sprawy szczególnie skomplikowanej nie później niż w  ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania.

Przepisy nie nakładają obowiązku posługiwania się sformalizowanym drukiem, czy ściśle określonym wzorem wniosku.

Wniosek powinien spełniać wymagania przewidziane w art. 63 Kpa dla podania, tj. zawierać co najmniej wskazanie osoby, od której pochodzi, jej adresu oraz żądanie. – przykładowy wniosek o wyrażenie zgody na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nieruchomości rolnej.

W związku z tym ww. wniosek powinien zatem w szczególności:
  • być podpisany przez wnioskodawcę (wszystkich wnioskodawców);
  • zawierać adres wnioskodawcy (właściciela nieruchomości rolnej) lub adresy wszystkich wnioskodawców  (współwłaścicieli nieruchomości rolnej),
  • zawierać oznaczenie nieruchomości rolnej (według danych z ewidencji gruntów i  budynków), której dotyczy żądanie,
  • zawierać żądanie – tj. określać czego konkretnie wnioskodawca się domaga od Organu. Z żądania powinno wynikać więc, czy wnioskodawca chce uzyskać zgodę na wcześniejsze zbycie, czy też zgodę na oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innym podmiotom.
Choć przepisy nie nakładają takiego obowiązku, to w interesie samego wnioskodawcy jest, aby swój wniosek uzasadnił.

Organ, wydając rozstrzygnięcie w takiej sprawie, opierał się będzie m.in. na okolicznościach przywołanych przez wnioskodawcę oraz na dowodach przez niego przedłożonych.

Jeżeli więc wnioskodawca powołuje się na przesłankę «ważnego interesu nabywcy nieruchomości rolnej», to musi on wykazać, na czym on w konkretnym przypadku polega. Ciężar udowodnienia okoliczności, na które powołuje się wnioskodawca spoczywa przede wszystkim na samym zainteresowanym. Tym bardziej, że często ustalenie określonej okoliczności będzie możliwe wyłącznie w oparciu o dowody dostępne samemu wnioskodawcy (np. dokumenty dotyczące stanu zdrowia lub odnoszące się do jego sytuacji życiowej czy ekonomicznej).

Wnioskodawca bowiem, wskazując na potrzebę wyrażenia wcześniejszej zgody na zbycie lub oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innym podmiotom, najczęściej sam dysponuje odpowiednimi dowodami mogącymi potwierdzić określone, mające za tym przemawiać fakty.
Ponadto, aby ww. wniosek mógł zostać możliwie szybko rozpoznany, wskazane jest dołączenie do niego m.in.: 
  • dowodu uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 10 zł,
  • wypisu z ewidencji gruntów i budynków dla nieruchomości rolnej, której dotyczy wniosek;
  • odpisu księgi wieczystej lub zaświadczenia wydanego na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości rolnej, lub informacji o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych,
  • dokumentów potwierdzających okoliczności wskazane we wniosku;
  • w razie potrzeby:
  • dokumenty stanowiące podstawę wpisu wnioskodawcy do księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości rolnej, której dotyczy wniosek (wypisy aktów notarialnych, odpisy orzeczeń);
  • zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy.
Jako dowody potwierdzające spełnienie przesłanek Organ może dopuścić wszystko, co może przyczynić się do stwierdzenia ich zaistnienia, a nie jest sprzeczne z prawem. W  szczególności dokumenty, zaświadczenia, zeznania świadków, opinie biegłych (art. 75 Kpa).

Dokumenty załączone do wniosku powinny być złożone w oryginale, bądź w formie odpisów lub wyciągów poświadczonych za zgodność z oryginałem przez notariusza, albo występującego w sprawie pełnomocnika będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym.

Zgodność kopii z oryginałem może poświadczy również upoważniony pracownik KOWR (zarówno w Centrali KOWR, jak też w oddziale terenowym KOWR), któremu zostanie okazany oryginał dokumentu wraz z jego kopią.

 
Tagi:
panele fotowoltaiczne + fotowoltaika + OZE + prawo +
Monitoruj tagi
źródło: